南京、合肥脱颖而出,深圳要向长沙学习?!

 最新资讯     |      2021-01-05 07:54
\u003cp style="text-align:center">\u003cimg src="/uploads/allimg/210105/09401V123-0.jpg" alt="图片" data-imagewidth="960" data-imageheight="640" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>2020年楼市,如梦似幻。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>年初,本应将房地产打落谷底的疫情,却意外的让开发商加速发展出了线上看房大法,房地产市场,进化了。\u003c/p>\u003cp>因疫情被压抑的需求逐步释放,硬生生再次将一些地方的楼市推向高潮,本该房住不炒,却迎来了新一轮遍地开花,这种情况下,还要说金九银十不再,未免太过矫情。\u003c/p>\u003cp>热闹的楼市,逼得中国楼市课代表之一深圳,不得不低头屏息,向另一名课代表长沙学习,内学长沙,外学新加坡,在自己40岁生日之前,拿出了“715史上最严调控”,来平息激荡的行情和汹汹的舆论。\u003c/p>\u003cp>深圳的偃旗息鼓,让一众其后的优等生顿生寒意,比如南京,比如杭州,比如东莞,纷纷效仿深圳,表明调控的决心。\u003c/p>\u003cp>然而,并没有持续多久。\u003c/p>\u003cp>2020的最后几天,又激起波澜。\u003c/p>\u003cp>即便三条红线高悬,千亿房企数量依旧在上涨,销售金额再攀新高,全国均价一举破万......\u003c/p>\u003cp>各大城市再放抢人大招,广州、苏州、青岛加入战团,更有甚者如福州,堂堂省会却直接零门槛全面放开落户,直接一脱到底。\u003c/p>\u003cp>来啊,开门,抢人!\u003c/p>\u003cp>广州房价上涨,苏州二手房涨幅10%,北京学区房日涨40万!配合长三角、大湾区等区域的连续利好轰炸,全国楼市出现两大特点,一是进一步分化,二是春心萌动,就连湖南的房地产开发投资,也开始加快。\u003c/p>\u003cp>上一期,我们探讨了一些未来一年会比较悬的城市,这一次说说,我们看好哪个区块。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/6EB5B9A4633802C7EA6211858A0A2E67E2192A68_size40_w1080_h288.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:26.666666666666668%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="288" />\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>未来的城市价值\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>就看区域、产业和人口\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>城市实现价值突围的第一步,有一个成功的IP,给自己贴上标签,在现今互联网流量时代背景下,IP重要性被无限放大。\u003c/p>\u003cp>IP这个东西,必须有坚实的基础支撑,不然房价上涨,就真的是泡沫,不带任何酒精成份的泡沫。\u003c/p>\u003cp>典型的负面教材城市,鹤岗。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/669943318B2F86B671F2565F3E8467339B31E722_size93_w1080_h533.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:49.351851851851855%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="533" />\u003c/p>\u003cp>鹤岗这座城市,名字如此美丽,闻名全国却是因为房价超级低,一经宣传,吸引各路人群前去“投资”,然而没过多久,投资者纷纷撤离。不看不知道,去了之后才发现,区位、产业、人口,一样都没有,经济发展陷入困局,本来想去抄底,但是最终意识到根本没有增长点,那里的房地产,已经死了。\u003c/p>\u003cp>还有泰安,靠着泰山,实现了靠山吃山,除此之外似乎没有什么特别之处。据说,越靠近泰山的房子越贵(山东本地人口述),玩的就是个旅游地产,房价相当高昂,泡沫很足。在沿着京沪线的高铁新城中,曲阜和泰安等城市泯然于众。\u003c/p>\u003cp>上述城市都是空有噱头,缺乏真正的支撑,即便一时攀高,也会坠落。投资者不知道什么时候该撤离,投资了之后,死守一阵,发现机会成本太高,只能黯然离开。\u003c/p>\u003cp>按今天的“审美” 一座适合投资的城市,无非三点——区域、产业、人口流入。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/D2EB722CF35C1FAF0D28916C0FA832EEA30164C9_size130_w1024_h652.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:63.671875%;" data-imagewidth="1024" data-imageheight="652" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>为什么是区域?\u003c/strong>因为国家在强调区域。从长三角到大湾区,从城市群到都市圈,再从“一市独大”到“大力发展副中心城市”,中国城市发展已经从单打独斗,快进到报团取暖阶段。\u003c/p>\u003cp>城市之间的资源争夺已经白热化,人才、企业等等争夺,不过是资源竞争的外在表现。\u003c/p>\u003cp>具有强大区位优势的城市,具有天时地利,出生时嘴里含着一把的金汤匙。\u003c/p>\u003cp>这一点,在东南沿海以及部分中西部城市身上体现得淋漓尽致,很好诠释了什么叫做事半功倍,已经成熟的中心城市愈发强大,周边城市净是具备发展潜力的好苗子,也都可以雨露均沾,吃饱外溢的红利。想想长三角的杭州、南京,长江边上的江阴、张家港。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>为什么是产业?\u003c/strong>没有产业,就没有集聚效应,就拉不来人,人不够,产业也上不了规模,住房与配套也建不起来,那就只能尴尬的自娱自乐,勤勉有余而潜力不足,无法做到可持续发展。没有头部的产业,也就没有一流的人才,散而不强,产业链无法持续。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>为什么是人口流入?\u003c/strong>因为这代表了城市的活力,有了人口流向是一个地方竞争力的直接风向标,持续不断的人口流入,能保证城市劳动力上的“血液循环”,能够在关键时刻避免青黄不接,有效降低老年人口抚养比,在老龄化时代享受人口红利。\u003c/p>\u003cp>人口流入已经成了一个鉴别“城市吸引力”的标签,城市必须跟着一起抢人,松懈不得。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/913BFE32BAAA84F616F75FBFB41F14B3E3EB8B02_size103_w960_h589.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:61.354166666666664%;" data-imagewidth="960" data-imageheight="589" />\u003c/p>\u003cp>在这一大框架下,我们结合12月贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点:二手房市场城市榜单》,细数2021年,我们认为具备强大投资价值的城市。\u003c/p>\u003cp>首先,一线城市我们直接不提了,这四座城市在中国,就是“投资价值”四个字的缩写,无需多言,有能力的,请自便。\u003c/p>\u003cp>我们真正看好的,依旧是一众二线城市,\u003cstrong>南京、杭州、武汉、成都,还有个合肥。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>根据贝壳的榜单,2020年在交易规模、成交量最大以及交易规模增长最快三个指标的交叠下,同时上榜至少两次的城市,除去四个一线,也就是这几座城市,仔细看一下,按区域分类的话,就是三个长三角,两个中西部,长江以北的北部区域,除了北京之外,统统刨除在外。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>P.S:其实还有珠海这样的三线城市,区域产业人流三合一,属于大湾区为数不多的价值洼地,不过,以前写过多次,这里不多赘述。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/5955E3771B3980E5F8B9FD804FA1F9350EF8C5F1_size40_w1080_h288.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:26.666666666666668%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="288" />\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>长三角二线城市\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>南京、杭州和合肥依然是首选\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>南京、杭州还有合肥,到底好在哪儿?\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>先说南京。\u003c/strong>今年对南京来说,是特别的一年,因为这是40多年来,这个江苏老大哥第一次和它的“小弟”苏州,在GDP前十排名上,完成同框。\u003c/p>\u003cp>由于处于长三角外围,南京的首位度一直不明显,不要说比不过上海,还曾经被苏州按在地上来回摩擦,实在尴尬......甚至在2018年10月,直接被高层点名,指出省会城市作用发挥不够......\u003c/p>\u003cp>被说弱,自然不能忍!自此之后,江苏一直在变着法子加强南京的首位度,《2018年南京市城乡建设计划》,19年的《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,全都如此。\u003c/p>\u003cp>各种政策加持,再加上自己的努力,南京终于熬出头了!\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/2D035FA4BCBBECE096691D9A835264652C74C1DA_size95_w1080_h635.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:58.79629629629629%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="635" />\u003c/p>\u003cp>在疫情影响下,体现出南京经济让人惊叹的韧性,2020年第一季度,南京是17个万亿俱乐部成员中,唯一实现正增长的,\u003cstrong>今年城市GDP排名进前十。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>一枝独秀!\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>当然,仅凭这些,并不能说明我们对南京格外中意的原因,眼前南京春风得意,长线看的话,也是如此,为啥?因为大都市圈的发展趋势,给了南京一个机会。\u003c/p>\u003cp>苏州强,可惜它摆脱不了上海,就像我们先前说的,你指望苏州变成一线,还真的不如指望南京,“徽京”这称呼挺好的,起码说明了对安徽东部的贴身力,南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城8个城市,足够打造出“大南京都市圈”了。\u003c/p>\u003cp>除此之外,南京是高校之城,在毕业生留存率上非常出色,有一半的毕业生选择留在南京生活,看来,南京在产业和文化上魅力十足。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>接着说说杭州。\u003c/strong>杭州其实不用多说了,已经火到不行。浙商的思维非常活跃,一早就想好把杭州这座城市包装得漂漂亮亮,抛给创业者、抛给投资者。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/88E59D4CA9E50804652DFDF3021DCBDC7996A3E1_size105_w1080_h608.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:56.2962962962963%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="608" />\u003c/p>\u003cp>在钱江新城的公寓酒店中进进出出的大量网红,很好地诠释了杭州这座城市的魅力与商业价值,如果早些年就在钱江边上整一层公寓租给网红,可能早就赚翻了。\u003c/p>\u003cp>风景宜人,首位度高,对年轻人非常友善(比如创业保险这种神奇的产物),对人流的吸引力极大,2019年末,常住人口相比2018年年末净增加了55万之多,在这方面能胜过它的,恐怕只有深圳了。\u003c/p>\u003cp>杭州延伸出自己的腹地,一早把数字经济副中心安排在离自己快300公里远的衢州,不仅扩大辐射范围,还能够完成有效的产业外迁,结合今年推行的诸多人才政策,未来进行产业优化不是问题。\u003c/p>\u003cp>杭州土拍收入连续多年盘踞全国榜首,杭州郊区本质上不存在负债率高的问题,资产值钱中子弹。虽然相比一线城市,杭州更多是以量取胜,但是足见房地产商对它的青睐,\u003cstrong>实力强,人家才敢投,一再攀高的房价,不断加强人们对杭州的信心。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>目前唯一的不确定因素,可能就是阿里了,有人怕杭州步郑州的后尘,但是我们看,这是多虑了,杭州的布局,并不单一,并且产业链要扎实得多,我们依旧看好。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>再来看下长三角的最后一座城市,合肥。\u003c/strong>今年的合肥,大出风头,由于连续对家电、新能源车等行业的成功投资,收益颇丰,已经在人群中获得了“赌神”的称号。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/B85C55FD2C583705F1F8D95CC97C957FC7289E02_size53_w1080_h429.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:39.72222222222222%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="429" />\u003c/p>\u003cp>这一特性,在南通在赛麟的错误投资被曝出后,得到了强化,仿佛跟着它投,就没错。再加上中科大就在合肥,使得合肥这个“高智商潜力股”的形象,愈发深入人心。\u003c/p>\u003cp>产业上的先人一步是其一,2020年合肥还赢得了另一个大礼包——3月11日住建部发布的《2019年棚户区改造工作拟激励城市名单公示》以及3月12日出台的《关于授权和委托用地审批权的决定》。\u003c/p>\u003cp>这两个文件,都提到了合肥。要知道,跟长三角其他巨头比,安徽整体的城镇化率简直可以用悲剧来形容。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>上海城镇化88.1%,江苏69.61%,浙江68.9%,再看下安徽,54.69%......\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>数字难看了点,但是从好的方面看,可转化的土地多呀!铁路建设,云计算中心,大数据中心,都要地。\u003c/p>\u003cp>首先,在土改政策出台下,合肥会将一部分农用地转为建设用地,加大基础建设,比如新的基建,5G、人工智能等等都需要进行建设,有些还需要大量的用地。\u003c/p>\u003cp>政策放开了权限,合肥不可能不将永久基本农田改成建设用地,只是普通农用地满足不了需求。\u003c/p>\u003cp>其次,这时候持续棚改,加上合肥承接了江浙沪溢出的人口,需要大量的商住房,更加需要一部分建设用地保障人们的住房需求。\u003c/p>\u003cp>最后,房地产是对经济的一大刺激,在疫情下,经济增速变缓,这时候房地产入场给经济回血。\u003c/p>\u003cp>而且,农田基本在郊区,郊区的发展又可以让城市进一步的拓展,城市规模急剧扩大,规模被放开了。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>对于合肥来说,这是一次巨大的风口,土改棚改双重加成,让它朝着特大城市进行发展,成为长三角地区的下一个中心节点。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/E3171C5F1C4157AC0A7CA815585342F559D0E80A_size40_w1080_h288.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:26.666666666666668%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="288" />\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>中心部地区 武汉成都红红火火\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>武汉和成都,到底怎么样?\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>我们都知道,今年损伤最大的万亿城市莫过于武汉,伤筋动骨,半年难好,上半年不少言论认为武汉就此一蹶不振了,结果经过半年的调整,到了“城市三季报”的时候,它居然顶这个负增长,还在GDP前十!\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/451B2CBE89AC87656F52329A0047AF1908165138_size86_w1080_h719.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:66.57407407407408%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="719" />\u003c/p>\u003cp>叹为观止,叹为观止!“钢-车-芯”的路子,走得通!\u003c/p>\u003cp>这种情况的原因:\u003c/p>\u003cp>其一,不幸中的万幸,武汉历年第一季度的GDP占全年总量的比例就不高(2018年20.1%,2019年19.9%),本身就是春节假期都不上班,所以最惨烈的时间勉强算是个“脱产期”,因此外伤虽重但内伤不重,这也给了它在后两个季度迅速调整的底力。\u003c/p>\u003cp>其二,就是坚如磐石的国营经济。国营经济占比高最大的好处,就是抗风险能力极强,有国家托底,皮实耐操,一方面是带头复工复产,另一方面是就算不开工,扛个半年也饿不死。\u003c/p>\u003cp>这些从2月末复工大潮开始时,那清一色的国企就可以总结出来,武汉的也不例外,而后期国家也很用心,6月时央企天团3200亿的项目大礼包砸向湖北,72个项目各门各类都有,武汉的国营经济能吃个饱了。\u003c/p>\u003cp>所有这些都不能掩盖武汉经济发展上的一些瑕疵,最显眼的莫过于民营经济的薄弱,有着让人眼红的教育资源却不知道该怎么用,这都是被《经济观察报》点过名的。\u003c/p>\u003cp>好在武汉正在不断改正自身的弱点,2016年,武汉的民营企业占了企业总数的88%,规上企业总数的83%,科技企业总数的70%上,创造了GDP总量的42.5%,税收总额的77.3%,新增就业的90%,虽然和广州、成都等其他强力城市相比依旧弱势,但是方向已经有了。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>有人可能要说武汉房价明明一直在跌,真的还有价值吗?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/D864253E254F3C24C09862AD469B341C09B03105_size64_w720_h480.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:66.66666666666666%;" data-imagewidth="720" data-imageheight="480" />\u003c/p>\u003cp>武汉近几个月房价连跌是不争的事实,原因其实也很简单,供大于求。2020年1到11月武汉的新房销售近15万套,库存超16万套。这样庞大的基数下,即便武汉在11月时新房销售破了2万套,成交面积全国第一,也架不住那连绵不绝的供应量......\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>不过,这种情况正在缓和,武汉的楼市正在逐步回归正常,往后在新的人才政策等的加持下,武汉依旧充满价值。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>再来说说成都。\u003c/strong>成都和杭州在某些意义上,很像,都是网红城市,热度超高,且都在如日中天时,被一个巨大的政策泼了冷水。\u003c/p>\u003cp>成都被泼的冷水就是——不能一市独大。\u003c/p>\u003cp>但是成都之所以是现在的样子,还真就是一市独大的结果,所以这种事情,很难说,很微妙。\u003c/p>\u003cp>成渝双城的协同发展,一样在继续,西南地区,换种说法,中国经济第四极的崛起,是离不开成都强大的实力的,因此短期内,成都肯定不会暴露太大的缺陷的。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>这一盆冷水,只是给成都添加了些许不确定性罢了,成都依旧有全国第四的航空航天产业,依旧有腾讯西南总部,依旧有全国前列的国际知名度,进出口依然排名前列。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>总结一下,这些强大的城市,在区域、产业和人口流入上,都有着出色的表现,但是同时却又都有着不可忽略的缺憾,体现出了各自不同的特性。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>虽不完美,瑕不掩瑜,这些城市安全垫很厚,具备优质投资价值。\u003c/p>\u003cp>除去上述城市,其实还有很多值得投资的区域,比如\u003cstrong>无锡、南通、嘉兴,比如大湾区的佛山\u003c/strong>等。\u003c/p>